廣州:物業維修金可為電梯買保險
來源:    發布時間: 2016-12-17 13:37   1182 次瀏覽   大小:  16px  14px  12px
      作為房屋“養老金”的物業專項維修資金,今后在廣州將每3年更新一次交存標準,房屋、車位銷售前將由開發商先行代交
      作為房屋“養老金”的物業專項維修資金,今后在廣州將每3年更新一次交存標準,房屋、車位銷售前將由開發商先行代交首期維修資金。昨日記者從廣州市住建委了解到,《廣州市物業專項維修資金管理辦法》(下稱《辦法》)已正式印發實施。《辦法》還首次提出,物業專項維修資金可以用來購買財產保險,為電梯等共用設施投保。
 
      亮點
 
      維修資金可為共用設施投保
 
      據了解,廣州曾于2000年出臺《廣州市物業維修基金管理暫行辦法》,因故于2003年廢止。之后,維修資金管理工作主要依據《住宅專項維修資金管理辦法》。不過,該辦法對維修資金交存、劃轉業主大會管理、正常或緊急使用程序等問題規定不夠具體,實操性不強。為細化管理措施,優化管理成效,市住建委參考了北京、上海、深圳、重慶等城市的做法,牽頭制定《辦法》并已正式印發實施。
 
      市住建委表示,《辦法》通盤考慮了維修資金的交存、使用和管理等方方面面,順應廣州經濟社會發展形勢創新制定了許多制度,各環節各步驟的操作程序盡量簡捷便民,比如完善細化維修資金劃轉業主大會管理的制度,協助業主自主管理維修資金等。《辦法》基本解決目前的熱點、難點問題,亮點多多。
 
      值得一提的是,《辦法》建立維修資金可用于購買財產保險的制度,“專項維修資金可用于投保物業共用部位、共用設施設備的專項財產保險”。當物業共用部位、共用設施設備需要維修和更新、改造時,只要在投保范圍內就可以使用保險資金進行維修和更新、改造,可帶來良好經濟效益和社會效益,實現“花小錢辦大事”的效果。
 
      交存
 
      維修資金交存標準每三年調一次
 
      《辦法》規定,廣州市維修資金交存標準每三年調整一次,根據廣州市物業建筑安裝工程每平方米造價的5%確定、公布首期物業專項維修資金每平方米建筑面積交存標準。
 
      此次還建立補交、續交、補建維修資金制度。當房屋進行二手交易等過戶手續時,業主應交但未交維修資金,或者交存的維修資金已使用的,應當按照本樓宇中應交存維修資金的交存標準足額交存。房屋分戶賬中的資金應當隨房屋所有權同時過戶。
 
      對于物業專項維修資金余額不足首期交存額30%的,以及未建立物業專項維修資金的樓宇,由業主大會決定續交、補建方案或者制定維修資金籌集和使用規約,明確交存標準和交存時限,業主應當及時、足額將維修資金交存至專戶管理銀行。
 
      賣房前開發商代交首期維修資金
 
      《辦法》提出,建立建設單位代交維修資金制度,解決建設單位自留物業不交維修資金的問題。建設單位向業主銷售房屋、車位前,全額代交所有擬銷售房屋、車位的首期維修資金;銷售房屋、車位時再向買受人收回已代交的首期維修資金。該制度可以有效解決自留物業的建設單位和部分小業主欠交維修資金的問題。在需要使用維修資金時,可以有效維護已交存維修資金業主的利益。
 
      使用
 
      可用于預防性維修提升物業價值
 
      使用方面,《辦法》首次提出建立維修資金可用于預防性維修,可編制年度維修計劃申請使用維修資金等制度,提高資金使用效率,提升物業價值。《辦法》提出,“物業專項維修資金可用于涉及共用部位、共用設施設備安全的預防性維修和更新、改造,涉及房屋外墻面的整飭應符合城市區域管理的要求”。通過預防性維修、整飭房屋外墻面,可以保障物業共用部位、共用設施設備處于良好狀態,提升物業價值,改善人居環境。
 
      一次投票表決多個計劃維修項目
 
      《辦法》表示,組織實施單位可根據物業管理區域內共用部位、共用設施設備的使用情況,編制年度維修計劃。年度維修計劃經物業專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后,可以按照年度維修計劃向管理中心申請使用物業專項維修資金,其具體操作細則由管理中心另行制定”。在年度維修計劃內的維修項目可直接向市管理中心申請劃撥資金,不需要每個維修項目都走“雙三分之二以上業主同意”程序,通過一次投票表決多個計劃維修項目,進一步提高維修資金使用效率。
 
      大額維修資金將審價并分期支付
 
      為防止濫用資金,《辦法》建立大額維修資金審價制度,即使用維修資金費用預算總額在5萬元以上(含5萬元)的,如果不是另有約定或經約定比例業主同意的,就應當實行審價。實行審價的,施工合同約定的費用總額不得超過預算審價報告確定的費用總額。
 
      此外,建立大額維修資金分期支付制度,為維修工程提供資金保障。維修資金使用申請材料經審核符合使用條件,施工合同約定的費用總額在5萬元以上(含5萬元),且分期提出使用申請的,工程竣工前,市管理中心通知專戶管理銀行按照施工合同約定費用總額的30%劃轉物業專項維修資金;工程竣工后,通知專戶管理銀行劃轉維修和更新、改造費用的全部余額。
 
      七種情況下可緊急使用維修資金
 
      《辦法》建立緊急情況使用維修資金制度,及時處置7種危及房屋使用和人身財產安全的危險。
      這7種情況包括發生電梯故障,消防設施故障,屋面、外墻滲漏,樓體外立面存在脫落危險,未移交供水公司的二次供水水泵運行中斷,排水設施堵塞、爆裂,以及其他危及房屋使用和人身財產安全等。符合上述7種緊急情況的,不用通過“雙三分之二以上業主同意”,由組織實施單位向物業所在地的區住房建設部門提出使用維修資金的申請。
 
      管理
 
      上年度維修資金管理情況需公布
 
      《辦法》提出,要建立公布維修資金管理情況制度:一是市管理中心、業主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目,并向業主公布上一年度維修資金管理情況。二是專戶管理銀行應當每年至少一次向市管理中心、業主委員會、物業服務企業發送維修資金對賬單。三是專戶管理銀行應當建立維修資金查詢制度,接受業主對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。