物業給地產開發的99條建議
來源:    發布時間: 2014-10-22 15:40   1819 次瀏覽   大小:  16px  14px  12px


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1.如果規劃對車位數量有嚴格的規定,可改全地下停車為半地下停車,因為后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地勢的天然高差做半地下停車場則更好.

2.可能的話,盡量采用地面停車。特別是Townhouse或小別墅項目,如果一味地追求室內或獨立車庫,必將增加銷售面積,也就失去了項目的本性定位,增加了消費者的購房支出。將車輛停在樹木掩映下的入口廣場或窗下,客戶也能接受。

3.可以利用項目的紅線退距當作地面停車場,給客戶以更多地、不同層次的消費選擇。過于追求“人車分流”、甚至走火入魔地為了追求“人車分流”而將社區立交化,必定增加生產成本,也就相應地增加了消費者的購置成本和生活成本,也不符合未來社區的發展趨勢。

4.盡量降低停車庫層高,層高2.2米以下不計建筑面積,也就不繳納相應的稅費。

5.對于中小城市的中檔樓盤來說,其客戶的私車擁有率較低,因而車輛往往成為炫耀的物品,站在陽臺上俯視愛車,就象看自己的孩子在樓下玩,十分滿足、愜意。因此,地面停車比地下停車更受消費者歡迎。

6.水景社區的水岸,如果采用硬而高的岸堤,則只能臨水而不能親水,甚至更不安全,最好采用自然坡。

7.減小人行道寬度,因為彎而窄的人行道更具美感。人行道不要安砌立沿石,采用紅磚或片石平面安砌,讓草自然地向人行道延伸,更具品位。

8.拙劣的雕塑或小品經不起長久的欣賞,不如用秋千、單杠等參與性健身器材代替。秋千和木馬對所用人都是童年美好的回憶。

9.多種樹、少植草:樹木的綠化作用和養護成本都是草坪所無法比的。

10.人工水池盡量要淺:因為地下水資源是珍貴的,政府也是不允許開采的。而在沒有中水的情況下,使用自來水肯定不是長久之計。在北方,淺水池除了夏天賞水外,冬天還可觀石或作為溜冰場。

11.減小空曠的大廣場,增加樓間的庭院綠地:因為人們更喜歡在樓根下或樹蔭下玩樂,更喜歡庭院綠地。想一想平房的生活和院子里的樹、房前的花就了然了。

12.一樓設計“私家”庭院:打開側門進入小院子,類似別墅生活,既好賣又能提高價位。

13.進深較大的多拼型Townhouse,可在樓梯間上方采用屋頂直接采光,成本增加不了多少,卻是很大的賣點。

14.通常,多層住宅兩端有山墻的的房子因噪音或日曬等原因不太好賣。可以將靠近山墻的衛生間的窗子開大,增加直接采光面積,能提高衛生間的檔次,有利于銷售,還可豐富外立面。

15.外墻磚可用電腦進行不同顏色和圖案的組合拼圖,然后要求施工單位照圖施工即可。同樣的花費,而效果可能大相徑庭。

16.復式房屋的客廳部分,可設計兩層挑空:既可降低所減計面積的稅費、出讓金等,又能增加賣點。

17.多層的辦公物業也要盡量用電梯:電梯能增加物業的檔次,提高售價,減小樓梯面積。如果不設電梯,單樓梯間的裝飾費用可能抵得上一部電梯的費用。

18.允許的話,用實體圍墻代替鑄鐵欄桿式圍墻:實體圍墻費用低,而且給人以安全、高檔、神秘感,更受有"大院情節"的人的歡迎。

19.戶型設計要做到干濕分離,以便于管道并用,可減少建安成本。

20.智能化報警系統的誤報率很高,而且越多越“智能”誤報率越高。因為一只寵物貓就可能造成誤報,因此可增加人工巡邏,只安裝基本的報警系統即可。

21.電話插座最好三個,分別在客廳、主臥、衛生間。一個小細節就是一個大賣點。

22.調查顯示,人們對書房的關注程度已大于餐廳。因此,在面積允許的情況下,最好設計有書房。當然書房一定要大,但最好能觀景,以便于休息。

23.主臥不要太大(開間不低于36米,最好39米;開間進深比12左右),但功能要多,如可設步入式衣帽間、衛生間、化裝間等三小間。

24.客廳不要太大,但利用率要高、開間要寬,更要有足夠的供視聽電器、落地燈、空調等使用的各類插座,而且位置要合適;

25.非直線型板樓的梯形空間可當作客廳,既可突破傳統的矩形空間,做成曲線或梯形客廳,又可利用豐富的空間設計出家庭吧。

26.傭人房不宜太大,要盡量靠近廚房,以便于主傭分道。

27.眼睛是心靈的窗子,窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大,但顏色、式樣一定要設計好。例如,改平窗臺為飄窗臺。由于窗未落地,不計面積,但室內空間卻增大了,視野也增大了,還可擺放花草等東西。費用增加不了多少,卻是大大的賣點。

28.綠化用樹可在郊區曠野上、山上或農村尋找購買樹型好的、有觀賞價值的成品樹,別自己種。因為十年樹木的花費更高,綠化效果也不如前者。

29.銷售就象唱歌,一個聲調是不行的,也要有高音、低音。因此,銷售節奏一定要把握好,要有高低潮,從而減少銷售費用和期間費用,而促銷效果更好。

30.社區會所90%以上經營不善,因此要進可能地不做或少做會所。即使必須要做,一定要進行差異性功能設計,即與社區周邊的設施要有差異性,不要重復雷同。

31.規模小的社區最好不要配套游泳池,因為游泳池維護費用太高,使用率普遍較低。而且,競爭樓盤如果有更大的游泳池就更尷尬了。

32.規模小的社區最好不要配套幼兒園、學校等,因為師資、生源難有長期保障。可與其它學校甚至貴族學校聯建,將本社區的生源作為資源換取入學優惠,遠比自己建設一所要劃算得多。

33.陽臺要一步到位,不致于凌亂搭設,又能增加銷售面積。

34.閣樓一定要匠心設計,要將設計合理的樣板空間充分展示給客戶,而不是簡單的宣傳“買一送一”。

35.屋頂瓦的色彩要與社區風格相一致,不宜太刺眼;價格不一定越貴越好,但要確保施工質量。

36.慎設陽臺外花槽:北方風沙大,冬天冷,居民很少在陽臺外花槽內養花,而且澆花的水易沿墻面流下,污染墻面,影響整體的美觀。

37.廣告的訴求目的要明確:廣告要達到預期效果,必須要有明確的主題和實實在在的、消費者所能看得見的實惠,才能效果好;否則,還不如不做。

38.施工路牌要統一規劃、統一設計、統一施工,費用由施工單位承擔(作為承攬工程的條件之一)。

39.嚴格控制建筑模型的制作:一定要選擇一家品牌制作單位;一分前一分貨,盡量選用進口模型材料;在單價確定后,一定要要求制作單位精心制作,而且要有至少三個月的質量保證期。

40.對變更工程量采用會鑒制:傳統的"一條龍"簽證制,其實是誰都可以將責任推脫掉,而會簽制是工地代表、監理單位、施工單位、工程造價人員四方會簽、能最大程度地避免。

41.圍墻盡量一步到位:一步到位的圍墻有利于前期的樓盤包裝,給客戶以信心,還能減少多次拆砌的費用,只要好參觀入口和施工入口即可。至少沿著主干路的一面圍墻要一步到位。

42.墻外綠化和樣板區綠化要一步到位,既有利于樓盤包裝,也可減少二次浪費。

43.利用配套的會所、超市或營業網點作為售樓處,既顯得氣派有實力,又避免了因臨時搭建再拆除的浪費。

44.供客戶參觀的社區道路宜一步到位,將參觀區和施工區隔開,給客戶以整潔有序的感覺,又可避免安全事故。

45.在廚房設計專用冰箱機位,與廚房整體設計,以便于取物;洗衣機位設于生活陽臺,使用便利;滾筒式洗衣機、前開門洗衣機可放在廚房操作臺下,也與廚房整體設計,管線連接比較方便。

46.景觀綠化要有層次:草坪、低灌木、高灌木、低喬木、高喬本高低有序,既有層次,又顯自然。

47.廣告要請專業廣告公司設計;看似多花了點兒設計費,而廣告效果要好的多。

48.要要求廣告公司設計ABC三稿,因為同樣的設計費用,卻能擇優刊登。

49.要選擇目標客戶習慣閱讀的版面,而不是選最貴的版面。

50L型廚房最佳:面積不大(18×3米凈尺寸),利用率較高,最適合一人作飯的“家庭分工”。

51.裝修的連保方案:集中采購的裝修材料,要求供應商負責為客戶保修,發展商作擔保。

52.售樓處的建材、飾材展示區,由供應商負責免費提供樣品和布置;如果還做材料生意,還可借機取得材料的地區代理權。

53.電視廣告放在2100-22001900-2000效果更好,因為這一時間段可能正是客戶剛剛回家打開電視的時間。

54.大盤因開發、銷售周期長,形象宣傳更重要,所以應多做長期有效的戶外廣告看板。

55.為解決郊區住宅的交通問題,可申請公交車設站點,既有利于銷售和宣傳,也是一種長期投資(今后可以轉讓)。

56.綠化外包時,要按照成活率支付費費用:既能提高成活率,又能降低費用。

57.復式房屋的樓梯設計有時,可在實體隔墻上預留幾個高低、大小不等的洞,作為放置藝術品的壁龕。

58.景觀設計中盡量不做或少做大理石石球:因為它摸不得(有落塵)、爬不得、扒不得(很危險)。

59.在大城市,與其全種歡賞樹,不如辟出一塊地種果樹,更有田園風光,也有教育價值。

60.可在樓間設一個花房:一可觀賞、二可做植物教育、三可銷售贏利,一舉三得,又能增加賣點。

61.在普通小區設羽毛球場比網球場更受歡迎,而且價格便宜得多。

62.起一個適合社區風格、時尚又易記住的案名,能節省許多廣告費,又能有效營銷。

63.除非未定價,否則廣告就要有價格:過多的來電和來訪并不有利于銷售,有明確的價格更有利于銷售。

64.一定要選擇一家好的監理公司,而且在施工階段要委托監理公司對施工單位、施工現場進行嚴格的現場管理,使施工工地整潔有序。

65.各類管線一定要提前統一規劃、統籌設計、集中施工,防止多次填挖;樣板區的管線盡量一步到位。

66.社區大門要精心設計、開盤前做好,只要與施工大門分開,不影響正常施工。

67.利用新材料、新工藝盡量使增大室內空間:留給客戶的改造余地大,也增加了出房率,客戶普遍歡迎。

68.有概念總比沒概念好:不要否定炒作概念,要善于利用概念,如SOHO現代城。因為好的概念可達到事半功倍的效果。如發展商可針對當前熱炒的BOBOS族,將項目命名為“BOBOS天地”。

69.新概念加上新材料、新工藝效果更佳,如鋒尚國際公寓因“告別空調暖氣時代”而一炮打響。

70.除非與規劃的建筑物相沖突,否則一定要保留原土地上的大樹,特別是古樹。第一、古樹不花錢;第二、古樹不是花錢就能買來的;第三、能提高社區品位、增加賣點;第四、能落個保護環境的好名聲。

71.查詢、研究、提煉地塊所在的歷史文化價值,利用項目將傳統優秀的歷史文化發揚廣大,既是獨特的賣點,又能起到事半功倍的銷售效果,如“耕天下”。

72.立志長遠的發展商,要編發《客戶通訊》,以宣傳公司和項目品牌,同時加強與老客戶的關系,有利于老客戶帶動新客戶。

73.要經常組織客戶聯誼會,并要求客戶能一帶一(新潛在客戶)。當然,組織的活動有新聞點,隨后能播發新聞更好。

74.令人注目的、有影響力的項目可利用“有獎征集案名”的方式進行前期宣傳,如北京“蘋果社區”。

75.可與其他發展商聯合進行(建材設備)招標、(鋪位)招商、(人員)招聘,既能攤銷費用,又能提高效果,還可能引起轟動效應。

76.要善于不留痕跡地制造新聞點,如樓體上懸掛“某某省第一大布幅”、“國際友人參觀社區”、“市長召開現場會”、拍賣、搶購等。

77.商業物業在銷售前期要盡量能引入大公司、名牌店,隨后再見諸新聞,能起到羊群郊應。

78.與媒體聯合進行市場調研:由媒體免費提供版面,發展商提供獎品,調研信息由雙方共享。

79.經常召開“媒體互動會”或相關活動,讓媒體認可公司及項目開發理念,使媒體以新聞的形式不自覺地對公司和項目進行宣傳。

80.公司可設專業“寫手”,持續宣傳公司或項目品牌,畢竟軟廣告比硬廣告效果更好,價格更低。

81.要學會并善于危機公關:通過危機公關,將壞事變成好事,從而公眾認為公司是“勇于承認錯誤,負責任”的公司。

82.將客戶服務工作視為最重要的工作,加強客戶服務,最好設“客戶服務中心”,并將其與銷售處在地理上分開。

83.加強施工管理、增強工程管理人員的責任心,盡量減少返、復工,因為進度提前也算是降低成本。

84.定期組織“質量質素見證活動”,讓客戶參觀施工現場和施工質量,給客戶以信心。

85.具備基本條件項目要努力爭取申請建設部的“國家康居示范工程”,既有利于銷售,也有利于公司的品牌建設。

86.根據公司發展戰略和項目的具體情況,可參與本地的“明星樓盤”評比等活動。

87.如果參加房展會,一定要精心設計和裝飾展位,因為增加的促銷效果遠比投入大得多。否則,不比不知道,一比想逃跑。

88.員工是“公司、項目、個人”的代表,是內部顧客,是公司的資源,所以一定要盡量提高員工滿意度,讓員工認可公司的價值和項目開發理念。要知道,同樣的薪水支出而業績可能天壤之別;要記住,內部的不良消息傳播出去,對項目可能是致命的。

89.日常特別是活動或節日期間,設計制作精美的、獨特的、有展示和收藏價值的禮品進行定向派送,費用比廣告低,而效果卻好得多。

90.看樓車的車體要精心裝飾,如將車窗裝飾的似燈箱廣告,又似溫馨的家,那么售樓車就成了一道流動的風景線,也是最便宜的戶外廣告。

91.物業管理要變被動為主動服務,要注重細節服務、特殊服務、心理服務。如早晚擦干凈樓梯扶手、替業主擦干凈分戶門等比冠冕堂皇地承諾與意義的多,以不斷提高客戶的滿意度,形成較高的美益度。

92.充分利用圍墻這一免費的廣告載體,將圍墻設計成一面與項目整體風格相符的、能充分展示項目形象的、能承載項目宣傳主題的藝術畫卷。

93.要利用沿街的樓房主體,在樓體上掛項目的宣傳布幅。既能充分利用樓房主體這一免費的廣告載體,又能美化工地。

94.項目的VCD宣傳片,一張才二元左右,其圖象、畫面和解說詞遠比樓書的信息大,而且顯得時尚、品位,比費用高、靈活性差的樓書更受客戶全家的歡迎。當然,戶型圖等更適宜用平面樓書來展示。因此VCD配上樓書效果更好。

95.建立公司的網站,讓客戶在網站上盡量全面地了解公司和項目。

96.戶型設計可單獨招標,戶型要充分體現舒適性、科技性、區域性、迎合性原則,真正做到以人為本。有創新的戶型能降低很大的促銷費用,又是大賣點。

97.根據項目和客戶定位,特別是以面向二次置業者為主銷售時,盡量提供精裝修。精裝修時附加的項目賣點,而成本卻比客戶自己裝修要低。

98.設計一個好的項目標志,申請幾部有規律號碼的售房電話,促銷效果同樣事半功倍。

99.慎做大噴泉,多為小水景、親水池。如利用毛面大理石做2-4厘米深的嬉水池,更受兒童歡迎。